Convenção de condomínio

O documento deve ter a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos

Após a entrada em vigor do novo Código Civil, em 2002, que substituiu o Código Civil de 1916, as convenções de condomínio mais antigas ficaram desatualizadas em aspectos importantes, como a extinção da figura do subsíndico — que, de qualquer forma, sempre foi opcional — e a definição das atribuições do Conselho Fiscal, também facultativo, que agora se destina apenas a fiscalizar as contas do síndico e a emitir um parecer sobre elas. 

Ou seja, o Conselho Fiscal não tem o poder de decidir sobre as contas, mas apenas de recomendar à Assembleia Geral sua aprovação ou rejeição.

Ainda que adequar o texto da antiga convenção à atual legislação não seja em si uma tarefa das mais difíceis, há o problema crucial da burocracia que envolve a sua averbação no Cartório de Registro de Imóveis.

O rol de exigências, que é imenso e desanimador, costuma variar conforme o cartório, e torna-se ainda mais complexo no caso de condomínios com maior número de unidades.

Será preciso reconhecer todas as assinaturas na lista de presença e no texto aprovado; no caso de unidades pertencentes a casais, será necessária a rubrica em todas as páginas e a assinatura de ambos os cônjuges, podendo ser por procuração com firma reconhecida; das unidades com mais de um proprietário, será exigida a assinatura e rubrica de todos os coproprietários ou seus procuradores; os condôminos pessoas jurídicas deverão apresentar cópia autenticada do contrato social.

Por fim, a minuta da nova convenção deverá ser previamente enviada a todos os condôminos. 

Muitas vezes, nem o síndico, nem a administradora, sabem ao certo quem são os atuais proprietários das unidades, especialmente no caso daquelas pertencentes a mais de uma pessoa.

Uma forma mais econômica de verificar a titularidade das unidades das quais se tenha dúvida é a matrícula online, de menor custo que a certidão emitida pelo cartório.

Ela fica disponível para consulta durante 24 horas e pode ser salva em PDF, devendo-se observar que, embora informe corretamente os nomes dos proprietários, não tem valor legal para transações imobiliárias.

O difícil, no caso de médios e grandes condomínios, é reunir a quantidade de condôminos, cônjuges e coproprietários cujas frações ideais representem dois terços do total necessário para a aprovação da convenção, além de entrar em contato com os condôminos residentes em outras cidades e pedir-lhes procurações com firma reconhecida.

Por conta da exigência da assinatura de todos os proprietários de cada unidade, a lista de presença deverá ser maior, impressa na posição horizontal, também chamada “paisagem”.

Portanto, antes de decidir alterar a convenção e marcar a respectiva AGE, o síndico deverá se comunicar com os condôminos detentores de pouco mais de dois terços das frações ideais — para ter uma margem de segurança no caso de ausências — e certificar-se de que eles comparecerão ou enviarão procurações.

Adicionalmente, convém que vá ao Cartório de Registro de Imóveis e peça a relação completa das exigências para a averbação do novo documento.

Muito provavelmente, a nova convenção terá de ser assinada posteriormente, uma vez que poderão ocorrer alterações no seu texto no decorrer da AGE de aprovação, e a sua edição deverá ser feita com extremo cuidado.

Uma vez tomada a decisão de alterar a convenção, vale a pena aproveitar a oportunidade e atualizar também o regulamento interno, já que muitos deles, especialmente os mais antigos, contêm expressões discriminatórias, como “serviçais”, além de cláusulas que proíbem empregados de utilizar os elevadores  sociais, o que hoje constitui violação à lei.

Fora isso, um novo regulamento interno, bem preparado, proporcionará um aumento da segurança do condomínio, inclusive no aspecto jurídico.

Fonte: por Luis Leitão para Sindiconet